Arazi Değerleme Nedir?

Arazi değerlemesi konusuna girmeden önce arazi ile arsa arasındaki farkı netleştirelim. Arsa, belediye tarafından imar altyapısı hazırlanmış toprak parçasına verilen isimdir. Arazi ise imarı olmayan, ekilen veya ekilmeyen toprak parçasıdır. Bir diğer adıyla tarla da olabilir, makilik bir alan da.

Arazi, yukarıda basitçe tanımı yapıldığı üzere imarsız alanlara verilen isimdir. Bu alanlar genellikle, şehir merkezi gibi yerleşim alanlarında bulunmazlar. Şehrin, köyün veya kasabanın dışında yer alan alanladır. Arazi değerlemesi yapılırken en yaygın kullanılan yöntem emsal karşılaştırma yöntemidir. Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkul ile benzer araziler bulunur. Bu arazilerin sahipleri, muhtar veya bölgeyi bilenler ile görüşülerek bölgedeki fiyatlar hakkında bilgi edinilmeye veya mümkünse yakın zamanda gerçekleşen satışlar hakkında bilgi alınmaya çalışılır.

Yakın zamanda yapılan satışlar önemli bir bilgidir. Ne yazık ki ülkemizde henüz satışlardaki rakamlar değerleme uzmanlarına açık değil. Üstelik olsa bile, herkesin bildiği üzere bu değerlerin büyük bölümü doğru değil. Bir değer bilgi edinme yöntemi arazinin bulunduğu bölgenin çevresinde yapılacak keşiftir. Araziye benzer bölgede satışta olan araziler var mı, varsa bilgileri toplanır ve bu araziler için talep edilen fiyatlar, bilgiler toplanır.

Değerlemesi yapılan arazinin sahip olduğu nitelikler varsa bunlar kayıt altına alınır, örneğin sulama, kuyu gibi değer katan unsurlar olabileceği gibi yüksek gerilim gibi değeri olumsuz etkileyen unsurlar da olabilir. Sahada edinilen tüm bilgiler edinilir. Bölgeyi tanımlayan görseller çekilir. Kamu kurumlarına ve değerleme uzmanlarına açık bilgilerden edinilen konum bilgileri ile arazinin konum bilgileri de karşılaştırılarak değerlemesi yapılan arazinin konumunun doğruluğundan emin olunur.

Eğer arazi, tarım yapılan arazi ise konu tamamen değişmekte ve tarla değerlemesine dönüşmektedir. Bu durumda yapılan tarımın çeşidi, ekili ise fide, ağaç, yaş ve verimleri devreye girmektedir. Bu teferruatlı konu hakkında sitemizde arama yapmanızı tavsiye ediyoruz. Arazi değerlemesi konusunda tarla değerlemesi detaylarına girmeyeceğiz.

Sahada ölçü, konum gibi bilgiler alındıktan sonra tapuda ve belediyede incelemeler yapılır. Tapu bilgileri, değerleme uzmanına özel olarak sunulmaktadır. Bu bilgilerde gayrimenkulün mülkiyeti sınırlayıcı haklar var mı bunlara dikkat edilir. Bunun yanı sıra belediye ve il özel idarede gayrimenkulün konumunu, değerini etkileyen unsurlar var mı sorgulanır. Tüm bu bilgiler ile raporun tapu ve belediye bölümleri oluşturulacaktır.

Değerlemede en büyük yanılma sahadaki emsaller sebebiyle olmaktadır. Bu nedenle değerleme uzmanları, kendileri için veri tabanları tutarlar. Bu veri tabanlarını her gün hazırladıkları raporlar ile zenginleştirirler. Arazi için takdir edilen değerin doğruluğunu, ellerinde bulunan veri tabanı ile de teyit ederler. Arazinin eğimi, değer kazandıran ve kaybettiren unsurları, geometrik şekli, ana yola mesafesi veya cephesi gibi tüm unsurlar ile arazinin o anki mevcut durumuna ilişkin birçok koşul değerlemede dikkat alınır.

Benzer araziler ile yapılan karşılaştırma sonucunda uzman değer tablolarını oluşturarak değerleme şirketine iletir. Değerleme şirketinde görev alan denetmenler veya bir başka değişle kontrolörler tarafından değerleme firmasının veri tabanındaki araziler ile arazi karşılaştırılır. Teknik bilgiye sahip denetmen tarafından arazi yeniden değerlendirilir, emsaller telefonla aranır ve gerekirse yeni emsaller ile arazinin değeri takdir edilmeye çalışılır.

Değerleme firması sorumlu değerleme uzmanı önüne gelen rapor, değer ve teknik açılardan değerlendirildikten sonra son şeklini alır ve sonuç cümlesi ile ilgili kurum veya kişilere iletilir.